Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft 2016 zum ersten Mal damit begonnen, dem Stand der Digitalisierung in der Branche im Rahmen einer umfassenden Studie auf den Zahn zu fühlen. In der Ausgabe zum fünfjährigen Jubiläum dieser Untersuchung – und angesichts des Corona-bedingten Digitalisierungsschubs – konstatiert der ZIA der Immo-Branche zwar einen signifikanten Fortschritt in unterschiedlichsten Bereichen, sieht aber auch noch erheblichen Nachholbedarf.
Als überzeugten Fürsprecher der Digitalen Transformation in der Immobilienwirtschaft überraschten mich die Schlüsse und Prognosen der Studie nicht wirklich. Besonders interessant fand ich hingegen, dass nunmehr 72 Prozent der Befragten davon ausgehen, dass PropTechs und klassische Player der Immo-Branche (Makler, Investoren, Asset Manager, Vermittler, Property Manager, Wohnungsbauunternehmen, etc.) verstärkt miteinander kooperieren werden. Wie dies so produktiv und reibungslos wie möglich funktionieren kann, möchte ich in diesem Gastbeitrag aus meiner Perspektive darstellen. Um meine Sichtweise und die daraus resultierenden Empfehlungen folgerichtig darzulegen, werde ich zuerst auf das grundsätzliche Digitalisierungspotential der Branche eingehen, dann erläutern, warum es eigentlich keine Alternative zur Kooperation von PropTechs und traditioneller Immo-Wirtschaft gibt und dann schließlich einzelne Bereiche und deren speziellen Potentiale beleuchten.
Immobilienbranche – natural born virtual
Ähnlich der Versicherungsbranche, die sich momentan ebenfalls in einer umfassenden Disruptions- und Transformationsphase befindet, weist auch die Immobilienwirtschaft „von Natur“ aus einen sehr weitreichenden Vorteil auf: Das ursprüngliche Geschäftsmodell war im Grunde genommen schon immer virtuell. Sicherlich geht es in der Immo-Branche primär um sehr gegenständliche Objekte – Häuser, Grundstücke, Gewerbe-, Wohn- und Nutz-Gebäude. Diese wechseln aber natürlich immer nur virtuell den Besitzer, Eigentümer oder Mieter.
Insofern muss und musste sich die Immobilienbranche noch nie mit der Frage herumschlagen, wie Produktionsmittel, Erzeugnisse und Rohstoffe so effektiv wie möglich finanziert, produziert, gelagert, transportiert und weiterverkauft werden können – und wie sich die dazugehörigen Prozesse dann konsequent digitalisieren lassen. Aber konnte die Immobilienbranche diesen Geburtsvorteil bereits ausspielen? Eher nicht. Sicherlich arbeiten nur noch ganz wenige Traditionalisten ausschließlich mit Karteikarten und Aktenordnern. Nichtdestotrotz bedeutet der Einsatz von Office-Programmen und spezialisierten Business-Applikationen oder die Ausstattung der Mitarbeiter mit Firmen-Smartphones oder Tablets noch nicht, dass man einen hohen Digitalisierungs-Reifegrad erreicht hat.
Die ermittelten Zahlen des ZIA lassen sich diesbezüglich sehr eindeutig interpretieren: Die Studie unterscheidet 4 Stufen von Reifegradphasen: In der Orientierungsphase verorten sich (Stand September 2020) 8 Prozent, in der Entwicklungsphase stecken 39 Prozent, die fortschreitende Digitalisierung des Reifegrads „Etablierungsphase“ konnten immerhin schon 45 Prozent erreichen, nur 8 Prozent reklamieren für sich, bereits in der Königsklasse, in der „Digitalen Exzellenz“ angekommen zu sein. Diese zeichnet sich nach der ZIA-Definition wie folgt aus: „Vollständig digital transformiert; alle betrieblichen Prozesse werden ohne Medienbrüche unterstützt; Informationstechnologie hat sich zu einer Kernkompetenz für Wettbewerbsvorteile entwickelt; kontinuierliche Innovation“ (Infokasten, Seite 11 der Studie).
Nun setzen bereits spätestens seit Veröffentlichung der ersten ZIA Digitalisierungsstudie im Jahre 2016 die PropTechs nicht nur die klassischen Player der Immobranche unter Innovationsdruck, sondern treten auch an, viele seit Jahren und Jahrzehnten etablierte Arbeits- und Aufgabenteilungen über den Haufen zu werfen und den Erwartungen der Digital Natives anzupassen. Meiner Wahrnehmung ging es etlichen Unternehmen aber bis zum Ausbruch der Corona-Pandemie noch zu gut, um wirklich drastische Schritte zu initiieren, sich mutig selbst infrage zu stellen, ohne direkte Not neue Möglichkeiten auszuprobieren oder auch ganz bewusst Fehler zu machen und aus ihnen zu lernen. Die zur Eindämmung von Covid-19 verabschiedeten Kontakt- und Mobilitätseinschränkungen sorgten dann dafür, dass innerhalb kürzester Zeit analysiert, geplant, beschlossen und umgesetzt werden musste, was bisher unter „Nice to Have“ rangierte.
Nun haben wir (und die gesamte Wirtschaft) zahlreiche Digitalisierungsaufgaben notgedrungen gelöst. Diesen „Corona-Drive“ sollten wir jetzt aber nicht verpuffen lassen – und als Chance sehen, PropTechs und traditionelle Immo-Unternehmen auf ein gemeinsames Ziel auszurichten: die Branche fit für die Zukunft zu machen. Die Motivation ist so einfach wie überzeugend – es geht schlicht und ergreifend nicht anders.
Der Immobilienmarkt: Bunt statt Schwarz/Weiß oder 1/0
Erlauben Sie mir zur Einleitung dieses Argumentationsteils bitte eine kleine Überspitzung: Manche alteingesessene Makler, Hausverwalter oder Bauunternehmer sitzen vielleicht gerade jetzt in ihren eichengetäfelten Büros und sehnen sich einerseits immer noch nach der guten alten (Analog-)Zeit zurück, andererseits beamen eventuell in diesem Augenblick einige PropTech-CEOs ihre Visionen der komplett digitalisierten und vernetzten SmartCity an die Wand ihres hippen Loft-Offices. Tatsächlich hängen beide nur ihren jeweiligen Wunschvorstellungen nach, die Wirklichkeit stellt sich in der aktuellen Umbruchsphase – aber wohl auch noch in 5 oder 10 Jahren – viel heterogener dar.
Die größte Herausforderung besteht meiner Einschätzung nach darin, stets die gesamte Bandbreite der Aufgaben, Wünsche, Bedürfnisse und Notwendigkeiten des Immobilienmarkts im Auge zu behalten – unabhängig davon, wie breit man selbst aufgestellt ist und ohne die eigene Vision aufzugeben. Diesem Ziel nähert man sich aber nicht durch Konfrontation oder dem Beharren auf einem Nullsummenspiel an, sondern durch respektvolle Kooperation und Eröffnung neuer und vielversprechender Asset-Optionen. Erfreulicherweise halten 90 Prozent der Befragten der ZIA-Studie von 2020 es für wahrscheinlich oder sehr wahrscheinlich, dass die Transparenz in der Immo-Branche durch die fortschreitende Digitalisierung zunimmt. 45 Prozent erwarten, dass neue Assetklassen und Wertesysteme den Markt ergänzen (Seite 31 der Studie).
PropTechs und etablierten Immo-Unternehmen bleibt daher im Grunde nichts anderes übrig, als eventuell vorhandene Berührungsängste oder Vorbehalte abzulegen, sich die Hände zu reichen und die jeweiligen Kompetenzen in die Waagschale zu werfen, um den sich stetig weiter diversifizierenden Erwartungen der Endkunden jetzt und in Zukunft begegnen zu können. Folgende Bereiche und Stichworte warten meiner Wahrnehmung nach bereits brennend darauf, von der daraus resultierenden, konsolidierten Power zu profitieren:
Kunden- und Unternehmens-Daten
Daten gelten zu Recht als neuer Gold-Standard des 21. Jahrhunderts. Ich würde Daten aber speziell im Immo-Kontext eher als Diamanten bezeichnen – aus folgendem Grund: Etablierte Immobilienunternehmen verfügen über Unmengen von Daten und sammeln Tag für Tag immer mehr. Idealerweise liegt ein Großteil davon bereits digital vor. Hier haben wir die Rohdiamanten, die aus dem Gestein kommen. Der Wert von Diamanten leitet sich aber nicht nur von der bloßen Existenz oder dem Reinheitsgrad ab, erst durch das fachmännische Schleifen bringt man sie wirklich zum Strahlen. Daten werden dementsprechend erst durch (DSGVO-konforme) Verknüpfung und Verarbeitung wertvoll. Hier liegt die Kompetenz der PropTechs. Arbeiten Datenbesitzer und Datenverarbeiter/-auswerter Hand in Hand, erschließen sich die erwähnten neuen Assets, Mehrwerte sowie vielfältige Upselling-/Crossselling-Möglichkeiten.
Human Ressources
Die ZIA-Studie listet von der ersten Ausgabe vom 72. September 2016 an den Aspekt „Fehlende personelle Ressourcen“ durchgehend als größte Herausforderung im Rahmen der Umsetzung einer Digitalisierungsstrategie auf (Seiten 21/22 der Studie). Andererseits halten 51 Prozent der Befragten es zumindest für wahrscheinlich, dass Digitalisierung zur Reduktion von Arbeitsplätzen führt. 48 Prozent befürchten nicht, dass sich durch die fortschreitende Digitale Transformation Jobs im nennenswerten Umfang wegfallen könnten. Auch hier können die Etablierten mit den PropTechs hervorragend kooperieren: Entweder delegiert man einen Großteil der im Rahmen einer Digitalisierungsstrategie anfallenden Maßnahmen an externe Spezialisten – und/oder engagiert auf Weiterbildung fokussierte PropTechs, um die eigene Belegschaft fit für die digitale Zukunft zu machen.
Erfahrungsgemäß werden im Zuge einer Digitalisierungskampagne zuerst Routineaufgaben und Standardprozesse automatisiert. Nicht alle, aber etliche Mitarbeiter, die bisher mit diesen Arbeiten betraut waren, können dann IT-nahe Tätigkeiten übernehmen, oder sich um die betreuungsintensiven Premium-Kunden kümmern. Inwieweit dieser „Switch“ dann tatsächlich stattfinden kann, hängt natürlich sehr von den unternehmensindividuellen Rahmenbedingungen und der Bereitschaft der Mitarbeiter ab, sich neuen Herausforderungen zu stellen.
Mikrokosmen und Ökosysteme
Weiterqualifizierte Mitarbeiter, die sich bisher um Routineaufgaben gekümmert haben, finden eventuell auch in diesem Bereich ein neues, spannendes Betätigungsfeld: Die IT-Entwicklung hat zahlreiche Schnittstellen zwischen Branchen geschaffen, die bis vor kurzer Zeit kaum Überlappungen aufwiesen. Die Unterscheidung in Branchen, Nischen, Unternehmensstrukturen kam ja auch in den allermeisten Fällen von der Anbieterseite – Kunden und Verbrauchern ging und geht es eher um die Verwirklichung ihrer persönlichen Lebensvorstellungen und Mikrokosmen.
Viele moderne und überaus erfolgreiche Plattform-Ökonomien wurden auf diese, sehr holistische Erwartungshaltung hin konzipiert und realisiert. Dementsprechend sollten sich auch die zahlreichen Player der Immo-Branche früher oder später damit anfreunden, Teil einer „Sphäre“ zu werden, die sich auf spezifische Anforderungen oder Vorlieben fokussiert. Das Spektrum aus Sicht der Immobilienbranche reicht von Menschen, denen es darum geht, überhaupt erst einmal bezahlbaren Wohnraum zu finden bis zu Personen, die über die Mittel verfügen, ihre ganz spezielle Traumwelt zu verwirklichen – und allen vorstellbaren horizontalen und vertikalen Zwischenstufen.
Unabhängig davon, ob der Punkt „Zuhause/Lebensmittelpunkt“ im Zentrum oder am Rande einer „Sphäre“ steht, kommen zahlreiche andere Aspekte dazu, die ebenfalls angemessen abgedeckt werden müssen: Mobilität, Versicherung, Unterhaltung, Kommunikation, etc. Alteingesessene Marktteilnehmer und PropTechs kommen in diesem Bereich wie folgt zusammen: Die Etablierten steuern ihre Daten, ihre Erfahrung und ihr Know-how in Vertrieb und Betreuung hinzu, die auf die Immobilienbranche spezialisierten Start-ups sorgen dafür, dass die Angebote in passende Module unterteilt und in das Ökosystem einer Plattform integriert werden können. Stellen Sie sich einfach vor, Ihr favorisierter Lebensstil lässt sich auf das Schlagwort „English Cottage“ konzentrieren. Dann übernimmt ein Immo-Unternehmen die Suche nach einem passenden Grundstück mit oder ohne Gebäude, ein Autohaus stellt ein Angebot infrage kommender Fahrzeuge zusammen, Innenarchitekten begeben sich auf die Suche nach den Möbeln und Accessoires, die Sie auf Ihrem individuellen Moodboard der Plattform Ihrer Wahl identifiziert haben.
Ich hoffe, diese drei Beispielbereiche konnten Sie davon überzeugen, dass klassische Immo-Unternehmen und PropTechs nur durch Kooperation und (Rück-)Fokussierung auf die Kundenwünsche die Herausforderungen bewältigen können, die sich aus einer konsequent holistisch gedachten Digitalen Transformation der gesamten Immobilienbranche ableiten. Wenn nicht, freue ich mich sehr auf Ihre Gesichtspunkte!
